Φορολογία για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κύπρο
Η Κύπρος είναι ασυνήθιστα ελαφριά στη φορολογία ακινήτων, κάτι που την κάνει ελκυστική για ιδιοκτήτες, αλλά οι κανόνες εξακολουθούν να επιβραβεύουν όσους υποβάλλουν σωστά και διεκδικούν όλα όσα δικαιούνται. Δεν υπάρχει ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, και από το 2026 η Έκτακτη Εισφορά Άμυνας (SDC) που εφαρμοζόταν στο εισόδημα από ενοίκια έχει καταργηθεί, οπότε η τρέχουσα επιβάρυνση στα ενοίκια έχει μειωθεί. Ό,τι απομένει είναι απλό αλλά εύκολο να πάει στραβά: ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης φορολογείται στο εισόδημα από ενοίκια με τις κανονικές κλίμακες φόρου εισοδήματος, όπου οι πρώτες €22.000 του συνολικού εισοδήματος είναι αφορολόγητες, μετά από τεκμαρτή έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου που αφήνει το 80% φορολογητέο, συν την εισφορά ΓεΣΥ 2,65%. Κατά την πώληση, Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών 20% εφαρμόζεται στο κέρδος από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία, μετά από τιμαριθμική αναπροσαρμογή και τις εφ' όρου ζωής απαλλαγές των €30.000 γενικά, €50.000 για αγροτική γη και €150.000 για κύρια κατοικία. Η κατοχή προσωπικά έναντι μέσω εταιρείας, καθώς και τα ερωτήματα ΦΠΑ και κόστους μεταβίβασης κατά την απόκτηση, αλλάζουν όλα το αποτέλεσμα. Αναλαμβάνουμε τις δηλώσεις και τον σχεδιασμό.
Τι αναλαμβάνουμε για εσάς
Δηλώσεις εισοδήματος από ενοίκια
Ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης φορολογείται στο 80% του ακαθάριστου ενοικίου, μετά την τεκμαρτή έκπτωση 20%, με τις κλίμακες φόρου εισοδήματος, συν ΓεΣΥ 2,65%. Υπολογίζουμε το φορολογητέο ποσό, το συμπεριλαμβάνουμε στην ετήσια δήλωσή σας και διασφαλίζουμε ότι η έκπτωση και κάθε περαιτέρω εκπιπτόμενο κόστος εφαρμόζονται σωστά.
Κατάργηση SDC, αλλά παραμένει το ΓεΣΥ
Η Έκτακτη Εισφορά Άμυνας (SDC) στα ενοίκια καταργήθηκε από το 2026, αφαιρώντας μια επιβάρυνση που προηγουμένως έπληττε τους ιδιοκτήτες με κυπριακή κατοικία (domicile). Το ΓεΣΥ 2,65% εξακολουθεί ωστόσο να ισχύει, και η αλλαγή αλληλεπιδρά με το καθεστώς κατοικίας σας, οπότε η καθαρή θέση πρέπει να επανεξεταστεί αντί να θεωρηθεί δεδομένη.
Κατοχή προσωπικά ή μέσω εταιρείας
Η κατοχή ακινήτου στο δικό σας όνομα είναι απλή και αξιοποιεί την προσωπική σας αφορολόγητη ζώνη· μια εταιρεία δίνει τον εταιρικό συντελεστή 15%, διαχωρισμό ευθύνης και ευελιξία διαδοχής, αλλά προσθέτει κόστη λειτουργίας και ελέγχου. Μοντελοποιούμε και τα δύο έναντι του μεγέθους του χαρτοφυλακίου σας και των σχεδίων σας πριν δεσμευτείτε.
Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών στην πώληση
Η πώληση κυπριακής ακίνητης ιδιοκτησίας ενεργοποιεί Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών 20% επί του κέρδους, μετά από τιμαριθμική αναπροσαρμογή, εκπιπτόμενα κόστη απόκτησης και βελτίωσης και τις εφ' όρου ζωής απαλλαγές των €30.000, €50.000 για αγροτική γη και €150.000 για κύρια κατοικία. Υπολογίζουμε την υποχρέωση και εφαρμόζουμε κάθε ελάφρυνση ώστε να μην πληρώσετε παραπάνω.
ΦΠΑ & κόστη μεταβίβασης στην απόκτηση
Η αγορά ακινήτου εγείρει ΦΠΑ 19%, ή μειωμένο 5% σε επιλέξιμη κύρια κατοικία εντός αυστηρών προϋποθέσεων, έναντι τελών μεταβίβασης σε μεταπωλήσεις. Ποιο ισχύει αλλάζει ουσιαστικά το συνολικό κόστος απόκτησης, οπότε ο χειρισμός πρέπει να επιβεβαιώνεται πριν υπογράψετε αντί να ανακαλύπτεται εκ των υστέρων.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις & πολλαπλά ακίνητα
Οι βραχυχρόνιες και τουριστικές μισθώσεις μπορεί να επιφέρουν υποχρεώσεις ΦΠΑ και εγγραφής που δεν έχουν οι μακροχρόνιες, και ένα αναπτυσσόμενο χαρτοφυλάκιο πολλαπλασιάζει την τήρηση αρχείων. Κρατάμε έσοδα, έξοδα και κεφαλαιουχικά κόστη οργανωμένα ανά ακίνητο ώστε οι δηλώσεις να είναι ακριβείς και οι μελλοντικές πωλήσεις εύκολες στον υπολογισμό.
Οι υπηρεσίες που ταιριάζουν
Απαντήσεις στις ερωτήσεις σας
Ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης εκπίπτει τεκμαρτό 20% του ακαθάριστου ενοικίου, οπότε το 80% είναι φορολογητέο με τις κανονικές κλίμακες φόρου εισοδήματος, όπου οι πρώτες €22.000 του συνολικού εισοδήματος είναι αφορολόγητες. Ισχύει επίσης ΓεΣΥ 2,65%. Η Έκτακτη Εισφορά Άμυνας (SDC) που προηγουμένως εφαρμοζόταν στα ενοίκια καταργήθηκε από το 2026, μειώνοντας τη συνολική επιβάρυνση στο εισόδημα από ενοίκια.
Όχι. Η Κύπρος δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας επί της κατοχής. Ισχύουν μόνο μέτριες τοπικές δημοτικές και κοινοτικές χρεώσεις για υπηρεσίες. Αυτή η απουσία επαναλαμβανόμενου φόρου κατοχής είναι ένας από τους κύριους λόγους που η Κύπρος είναι ελκυστική για επενδυτές ακινήτων σε σύγκριση με πολλές άλλες δικαιοδοσίες.
Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών 20% επί του κέρδους από τη διάθεση κυπριακής ακίνητης ιδιοκτησίας, υπολογισμένο μετά από τιμαριθμική αναπροσαρμογή και εκπιπτόμενα κόστη απόκτησης και βελτίωσης. Οι εφ' όρου ζωής απαλλαγές μειώνουν το φορολογητέο κέρδος: €30.000 γενικά, €50.000 για αγροτική γη που καλλιεργείται από τον ιδιοκτήτη και €150.000 για κύρια κατοικία, με την επιφύλαξη προϋποθέσεων.
Η προσωπική κατοχή είναι απλούστερη και επωφελείται από την αφορολόγητη ζώνη σας και την τεκμαρτή έκπτωση 20%· μια εταιρεία προσφέρει τον σταθερό συντελεστή 15%, διαχωρισμό ευθύνης και ευκολότερη διαδοχή, αλλά φέρει κόστη σύστασης, λογιστικής και ελέγχου. Η καλύτερη διαδρομή εξαρτάται από το μέγεθος του χαρτοφυλακίου, το εισόδημα και τα σχέδια, τα οποία μοντελοποιούμε πριν αποφασίσετε.
Η τεκμαρτή έκπτωση 20% είναι μια τυποποιημένη έκπτωση επί του ακαθάριστου ενοικίου για ιδιώτες, που εφαρμόζεται πριν τον φόρο επί του υπόλοιπου 80%. Ανάλογα με τις περιστάσεις, ο τόκος δανείου για την απόκτηση του ακινήτου και οι κεφαλαιουχικές εκπτώσεις επί του κτιρίου μπορεί επίσης να είναι διαθέσιμα. Επιβεβαιώνουμε ποιες εκπτώσεις ισχύουν στην περίπτωσή σας ώστε τίποτα να μη μένει αδιεκδίκητο.
Η βραχυχρόνια και τουριστική διαμονή μπορεί να φέρει υποχρεώσεις ΦΠΑ και εγγραφής που δεν έχουν οι συνηθισμένες μακροχρόνιες οικιστικές μισθώσεις, και το εισόδημα εξακολουθεί να τροφοδοτεί τη φορολογική σας θέση. Αν εκμισθώνετε μέσω πλατφορμών ή λειτουργείτε πολλές μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο χειρισμός ΦΠΑ και αναφοράς πρέπει να επανεξεταστεί ώστε να παραμείνετε σε συμμόρφωση καθώς η δραστηριότητα αναπτύσσεται.
Έτοιμοι να ξεκινήσουμε;
Κλείστε μια δωρεάν, χωρίς δέσμευση διαβούλευση. Θα δούμε πού βρίσκεστε και πώς μπορούμε να βοηθήσουμε.