Υπολογιστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών Κύπρου 2026
Ενδεικτικός ΦΚΚ 20% για πώληση κυπριακού ακινήτου από φυσικό πρόσωπο, με το υπόλοιπο ισόβιας απαλλαγής και τεκμηριωμένες δαπάνες.
Κατανομή κέρδους
- Πιθανή ισόβια απαλλαγή
- Φορολογητέο κέρδος
Ενδεικτικός φόρος
Μόνο για ενδεικτική πώληση κυπριακού ακινήτου από φυσικό πρόσωπο. Η επιλεξιμότητα για ειδική απαλλαγή, τυχόν προγενέστερη χρήση, ο σωστός δείκτης αναπροσαρμογής, οι επιτρεπόμενες δαπάνες, το τέλος 0,4% και άλλες επιβαρύνσεις πρέπει να ελεγχθούν χωριστά. Το ποσό μετά ΦΚΚ είναι κέρδος, όχι ταμειακά έσοδα πώλησης.
Πώς γίνεται η ενδεικτική εκτίμηση;
Αφετηρία είναι το τίμημα πώλησης ακινήτου που βρίσκεται στην Κύπρο. Από αυτό αφαιρείται το αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης, οι επιλέξιμες κεφαλαιουχικές βελτιώσεις και τα τεκμηριωμένα επιτρεπόμενα έξοδα διάθεσης που εισάγετε. Στο θετικό υπόλοιπο εφαρμόζεται η επιλεγμένη ισόβια απαλλαγή, μόνο μέχρι το ποσό που απομένει διαθέσιμο. Ο ενδεικτικός φόρος είναι 20% του φορολογητέου κέρδους. Η εφαρμογή δεν υπολογίζει τον δείκτη πληθωρισμού ούτε αποφασίζει αν κάθε δαπάνη αναγνωρίζεται από το Τμήμα Φορολογίας.
Ισόβιες απαλλαγές από το 2026
Η επίσημη παρουσίαση της φορολογικής μεταρρύθμισης αναφέρει γενική εξαίρεση €30.000, εξαίρεση €50.000 για διάθεση γεωργικής γης από γεωργό και €150.000 για διάθεση επιλέξιμης κύριας κατοικίας. Πρόκειται για όρια ανά πρόσωπο στη διάρκεια της ζωής του και όχι νέα ποσά σε κάθε συναλλαγή. Αν μέρος της ίδιας απαλλαγής χρησιμοποιήθηκε σε παλαιότερη πώληση, εισαγάγετε το ποσό στο σχετικό πεδίο. Η μεταρρύθμιση επιτρέπει συμπλήρωση μέχρι τα αναθεωρημένα όρια ακόμη και αν είχε χρησιμοποιηθεί η παλιά απαλλαγή πριν από το 2026. Η αλληλεπίδραση κατηγοριών και η επιλεξιμότητα πρέπει να ελέγχονται στα πραγματικά έγγραφα.
Παράδειγμα με υπόλοιπο απαλλαγής
Αν το τίμημα είναι €400.000, το ήδη αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης €250.000 και δεν υπάρχουν άλλες αφαιρέσεις, το αρχικό κέρδος είναι €150.000. Αν πληρούται η γενική εξαίρεση των €30.000 αλλά είχαν χρησιμοποιηθεί €10.000 παλαιότερα, απομένουν €20.000. Το φορολογητέο κέρδος γίνεται €130.000 και ο ενδεικτικός ΦΚΚ €26.000. Χωρίς προηγούμενη χρήση, η ίδια αριθμητική θα έδινε €24.000. Αυτή η διαφορά δείχνει γιατί το ιστορικό απαλλαγών είναι κρίσιμο.
Το «κέρδος μετά ΦΚΚ» του εργαλείου δεν είναι τα μετρητά που θα λάβει ο πωλητής: δεν αφαιρεί υπόλοιπο δανείου, το ξεχωριστό τέλος 0,4% ή κάθε κόστος συναλλαγής. Εάν πωλούνται μετοχές εταιρείας που κατέχει κυπριακό ακίνητο, ισχύουν άλλοι κανόνες και ενδεχομένως σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας· μη χρησιμοποιείτε αυτή την αριθμητική ως τελική φορολογική θέση. Διαβάστε τον αναλυτικό οδηγό ΦΚΚ ή ζητήστε φορολογική συμβουλή.
Επίσημες πηγές
Συχνές ερωτήσεις
Ο συντελεστής είναι 20% επί του φορολογητέου κεφαλαιουχικού κέρδους από ακίνητο στην Κύπρο. Εφαρμόζονται επιτρεπόμενες αφαιρέσεις και τυχόν διαθέσιμη ισόβια απαλλαγή.
€30.000 γενική εξαίρεση, €50.000 για επιλέξιμη γεωργική γη από γεωργό και €150.000 για επιλέξιμη κύρια κατοικία. Τα ποσά δεν ανανεώνονται σε κάθε πώληση. Προγενέστερη χρήση μειώνει το υπόλοιπο.
Όχι. Πρέπει να εισαγάγετε το ήδη αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης και τις επιτρεπόμενες δαπάνες. Ελέγξτε τα αποδεικτικά και τον σωστό δείκτη με επαγγελματία.
Όχι. Οι μετοχές που αντλούν αξία από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία μπορεί να υπάγονται σε ΦΚΚ, με ειδικούς κανόνες από το 2026 και ενδεχόμενη επίδραση σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας. Το εργαλείο αφορά άμεση πώληση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο.
Οι οδηγίες του Τμήματος Φορολογίας αναφέρουν καταβολή εντός ενός μηνός από την ημερομηνία διάθεσης. Ελέγξτε την ακριβή διαδικασία και προθεσμία της συναλλαγής πριν υπογράψετε.